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ENTIDADES DO MERCADO IMOBILIÁRIO QUESTIONAM VALOR DO ITBI COBRADO PELA PREFEITURA DE SÃO LUÍS
ENTIDADES DO MERCADO IMOBILIÁRIO QUESTIONAM VALOR DO
ITBI COBRADO PELA PREFEITURA DE SÃO LUÍS
Como
foi amplamente divulgado à época, o Município de São Luís aprovou, no apagar
das luzes de 2017, a Lei Municipal nº 6.289/2017, instituindo o novo Código Tributário
Municipal.
Dentre
as alterações previstas nessa legislação, uma que chama atenção diz respeito à
criação da “Comissão Municipal Permanente de Avaliação”. Composta por
profissionais ligados ao mercado imobiliário e por auditor fiscal de tributos,
ficou encarregada de fixar e atualizar os valores de mercado dos imóveis do
Município, segundo os critérios previstos em regulamentação própria, constante
do Decreto Municipal nº 50.624, de 4 de abril de 2018.
Em
síntese, esse Decreto dispôs sobre os critérios de avaliação a serem seguidos pela
referida Comissão na aferição dos valores dos bens ou direitos transmitidos a fim
de compor a base de cálculo do ITBI (Imposto Sobre a Transmissão Inter Vivos de
Bens Imóveis e de Direitos a Eles Relativo).
Dentre
os critérios previstos, destacam-se: os valores dos bens praticados pelo mercado
imobiliário; a localização dos imóveis e o estado de conservação de suas
edificações e benfeitorias; as normas técnicas de avaliação prevista pela Associação
Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e pelo Conselho Regional de Engenharia e
Arquitetura (Crea).
Em
2018, com o fito de auxiliar os trabalhos dessa Comissão de Avaliação, a
Prefeitura de São Luís realizou procedimento licitatório a fim de contratar empresa
de venda/desenvolvimento de software com especialização em aferir o valor dos
imóveis para utilização no cálculo de ITBI. A empresa TECGEO, vencedora da
licitação, passou então a implementar a Ferramenta "GEOITBI", que tem
sido utilizada pela Secretaria Municipal da Fazenda de São Luís (Semfaz), desde
abril de 2018, para efetuar os cálculos dos valores dos imóveis para fins de
pagamento do imposto.
Após
questionamentos levantados pelos contribuintes sobre os aspectos utilizados pela
Comissão de Avaliação para o cálculo do ITBI, em 31/01/19 a Semfaz promoveu encontro
com todas as empresas e profissionais do mercado imobiliário, no intuito de
explicitar os aspectos técnicos e mercadológicos da ferramenta
"GEOITBI". Nesse encontro esteve presente o engenheiro civil René
Bayma Filho, perito especialista em avaliações imobiliárias, ex-presidente
nacional do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (Ibape)
no ano de 2010, e atual consultor técnico da Associação de Dirigentes de
Empresas do Mercado Imobiliário do Estado do Maranhão (Ademi-MA). Além de
profissionais da empresa TECGEO e da classe de corretores de imóveis, como o
presidente da Associação dos Corretores de Imóveis e Diretores de Imobiliárias
do Maranhão (ACIDI-MA).
Segundo
apresentação de profissional da empresa TECGEO, o "GEO-ITBI" é um
sistema utilizado como referência para subsidiar uma estimativa fiscal na homologação
do valor imóvel, o qual é calculado para que o município possa atuar na
tributação mediante um campo de arbítrio em que os valores estejam entre 70 % e
100 % do valor venal do imóvel. Ou seja, o próprio sistema, dependendo da localização
do imóvel na planta constante da cidade de São Luís, afere o valor mínimo,
médio e máximo do imóvel.
Ao
analisar os procedimentos apresentados pela Prefeitura de São Luís e pela
empresa TECGEO, o consultor técnico da Ademi, René Bayma Filho, constatou
irregularidades concernentes aos quesitos considerados pela Prefeitura na utilização
do "GEO-ITBI" para aferição dos valores dos imóveis que estão sendo utilizados
pela Secretaria da Fazenda para proceder ao lançamento do ITBI.
De
acordo com Rene Bayma, “a prerrogativa de decidir pela adoção do valor mínimo,
médio ou máximo dos valores dos imóveis, que darão suporte ao cálculo do ITBI,
é exclusivamente atinente aos profissionais com comprovada expertise no
segmento da
engenharia
de avaliações, justamente por se tratar de decisão que necessita de conhecimento
e experiência técnica às normas vigentes. Esta adoção de valores, portanto,
jamais poderia ficar nas mãos de um software que não consegue aferir todas as
peculiaridades necessárias para proceder à avaliação correta de determinado
imóvel”.
Segundo
informou o especialista, o sistema utilizado pela Prefeitura carece de
informações essenciais, segundo os normativos técnicos de avaliação de imóveis,
pois atualização do cadastro imobiliário do
município foi realizada eminentemente por imagens via satélite e sem qualquer
visita e acompanhamento pela Prefeitura.
“Isso
nos permite aferir que a avaliação realizada Comissão da Semfaz carece de
critério de depreciação dos imóveis, o qual somente pode ser aferido e mensurado
por meio da observação da área interna do imóvel avaliado”.
“As
informações constantes do GEO-ITBI são limitadas às imagens do Google Street View
que, além de colacionar imagens defasadas, não fornece fielmente a área equivalente
de construção calculada na forma da norma NBR 12721:2006, uma vez que o
referido programa calcula a área construída pela projeção, nas imagens de satélite,
da área de coberta do telhado”, diz um parecer técnico elaborado por Rene
Bayma.
Ele
conclui que estão ocorrendo, assim, avaliações automatizadas e carecedoras da devida
avaliação do imóvel nos conformes das normas constantes da ABNT (NBR), uma vez
que além destas não serem realizadas pela análise da real área de construção do
imóvel, não há qualquer visita in loco pelos membros da Comissão da Avaliação
para aferir os critérios de depreciação do imóvel.
“Estas
foram apenas uma prévia das irregularidades existentes na metodologia de
avaliação de imóveis promovida pela Comissão de Avaliação da Secretaria Municipal
da Fazenda de São Luís que precisam de pronto serem reformadas”, ressaltou o
especialista, que está finalizando parecer técnico sobre o assunto.
Essas
supostas irregularidades vêm gerando transtornos para grande maioria dos
contribuintes, os quais estão sendo obrigados a realizar recolhimento do valor de
ITBI segundo avaliação unilateral procedida pela prefeitura, “em total desconformidade
com as normas de avaliação existentes. Além de os critérios de avaliação
utilizados pelo sistema TECGEO estarem em desconformidade com as normas
existentes, a própria Semfaz estar procedendo aos lançamentos em total arrepio
aos procedimentos previstos na legislação tributária”, avalia Rene Bayma.
O
advogado tributarista Guilherme Oliveira, diretor jurídico da Ademi-MA, afirma
que “a Prefeitura está realizando, de maneira prévia e sem contraditório, avaliações
unilaterais do valor da transação, em total descompasso com as escrituras
públicas de compra e venda registradas”.
“O
ITBI é imposto sujeito a lançamento por homologação, ficando, portanto, a cargo
do contribuinte o cálculo do valor devido, além da declaração e recolhimento antecipado,
de modo que o fisco jamais poderia, de maneira prévia, desconsiderar o valor
declarado em escritura pública para exigir o pagamento segundo sua avaliação
unilateral, impedindo, assim, a finalização do negócio imobiliário. É uma inversão
total da lógica de lançamento! Inclusive, vale mencionar que o Município de São
Paulo foi o precursor dessa metodologia de avaliação prévia, mas teve sua lei
declarada inconstitucional pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo”,
conclui o advogado.
Não
só isso, segundo ele, mas a justificativa para a mudança unilateral da
transação viria acontecendo com “graves violações aos direitos básicos dos contribuintes,
uma vez que sequer são dadas previamente as justificativas para a
desconsideração do valor constante da escritura pública, inexistindo Laudo de Avaliação
detalhado, com a assinatura dos membros da Comissão, para que possa o
contribuinte aferir os motivos da desconsideração do valor constante da
escritura. Não é dado ao contribuinte qualquer detalhamento do porquê da desconsideração
da escritura, que é documento com fé pública, ficando a seu cargo apresentar
impugnação sem conhecer os elementos mínimos utilizados na cobrança”, afirma a
advogada tributarista Mayara Colares.
A
grita é geral, segundo informou o presidente da ACIDI-MA, Valter Cantanhêde.
“Em reuniões públicas que participei como representante da ACIDI-MA, ficou
claro que os
parâmetros
utilizados para a avaliação são equivocados e já foram contestados através de
ofício. “Não há transparência alguma dessa base de dados, pois não encontramos
nos registros públicos o elevado custo dessas alegadas 120.000 avaliações
supostamente realizadas pela Prefeitura, as quais, a irrisórios R$ 50,00 por
unidade, custariam aos cofres públicos algo em torno de R$ 6.000.000,00”.
As
associações acima solicitaram imediata suspensão do método, bem como a verificação
de ressarcimento de todos os contribuintes que pagaram ITBI, desde maio de 2018
até fevereiro 2019, com valores majorados injustificadamente.
Fonte: Jornal Pequeno