ENTIDADES DO MERCADO IMOBILIÁRIO QUESTIONAM VALOR DO ITBI COBRADO PELA PREFEITURA DE SÃO LUÍS

Como foi amplamente divulgado à época, o Município de São Luís aprovou, no apagar das luzes de 2017, a Lei Municipal nº 6.289/2017, instituindo o novo Código Tributário Municipal.

Dentre as alterações previstas nessa legislação, uma que chama atenção diz respeito à criação da “Comissão Municipal Permanente de Avaliação”. Composta por profissionais ligados ao mercado imobiliário e por auditor fiscal de tributos, ficou encarregada de fixar e atualizar os valores de mercado dos imóveis do Município, segundo os critérios previstos em regulamentação própria, constante do Decreto Municipal nº 50.624, de 4 de abril de 2018.

Em síntese, esse Decreto dispôs sobre os critérios de avaliação a serem seguidos pela referida Comissão na aferição dos valores dos bens ou direitos transmitidos a fim de compor a base de cálculo do ITBI (Imposto Sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis e de Direitos a Eles Relativo).

Dentre os critérios previstos, destacam-se: os valores dos bens praticados pelo mercado imobiliário; a localização dos imóveis e o estado de conservação de suas edificações e benfeitorias; as normas técnicas de avaliação prevista pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e pelo Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (Crea).

Em 2018, com o fito de auxiliar os trabalhos dessa Comissão de Avaliação, a Prefeitura de São Luís realizou procedimento licitatório a fim de contratar empresa de venda/desenvolvimento de software com especialização em aferir o valor dos imóveis para utilização no cálculo de ITBI. A empresa TECGEO, vencedora da licitação, passou então a implementar a Ferramenta "GEOITBI", que tem sido utilizada pela Secretaria Municipal da Fazenda de São Luís (Semfaz), desde abril de 2018, para efetuar os cálculos dos valores dos imóveis para fins de pagamento do imposto.

Após questionamentos levantados pelos contribuintes sobre os aspectos utilizados pela Comissão de Avaliação para o cálculo do ITBI, em 31/01/19 a Semfaz promoveu encontro com todas as empresas e profissionais do mercado imobiliário, no intuito de explicitar os aspectos técnicos e mercadológicos da ferramenta "GEOITBI". Nesse encontro esteve presente o engenheiro civil René Bayma Filho, perito especialista em avaliações imobiliárias, ex-presidente nacional do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (Ibape) no ano de 2010, e atual consultor técnico da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Estado do Maranhão (Ademi-MA). Além de profissionais da empresa TECGEO e da classe de corretores de imóveis, como o presidente da Associação dos Corretores de Imóveis e Diretores de Imobiliárias do Maranhão (ACIDI-MA).

Segundo apresentação de profissional da empresa TECGEO, o "GEO-ITBI" é um sistema utilizado como referência para subsidiar uma estimativa fiscal na homologação do valor imóvel, o qual é calculado para que o município possa atuar na tributação mediante um campo de arbítrio em que os valores estejam entre 70 % e 100 % do valor venal do imóvel. Ou seja, o próprio sistema, dependendo da localização do imóvel na planta constante da cidade de São Luís, afere o valor mínimo, médio e máximo do imóvel.

Ao analisar os procedimentos apresentados pela Prefeitura de São Luís e pela empresa TECGEO, o consultor técnico da Ademi, René Bayma Filho, constatou irregularidades concernentes aos quesitos considerados pela Prefeitura na utilização do "GEO-ITBI" para aferição dos valores dos imóveis que estão sendo utilizados pela Secretaria da Fazenda para proceder ao lançamento do ITBI.

De acordo com Rene Bayma, “a prerrogativa de decidir pela adoção do valor mínimo, médio ou máximo dos valores dos imóveis, que darão suporte ao cálculo do ITBI, é exclusivamente atinente aos profissionais com comprovada expertise no segmento da

engenharia de avaliações, justamente por se tratar de decisão que necessita de conhecimento e experiência técnica às normas vigentes. Esta adoção de valores, portanto, jamais poderia ficar nas mãos de um software que não consegue aferir todas as peculiaridades necessárias para proceder à avaliação correta de determinado imóvel”.

Segundo informou o especialista, o sistema utilizado pela Prefeitura carece de informações essenciais, segundo os normativos técnicos de avaliação de imóveis, pois   atualização do cadastro imobiliário do município foi realizada eminentemente por imagens via satélite e sem qualquer visita e acompanhamento pela Prefeitura.

“Isso nos permite aferir que a avaliação realizada Comissão da Semfaz carece de critério de depreciação dos imóveis, o qual somente pode ser aferido e mensurado por meio da observação da área interna do imóvel avaliado”.

“As informações constantes do GEO-ITBI são limitadas às imagens do Google Street View que, além de colacionar imagens defasadas, não fornece fielmente a área equivalente de construção calculada na forma da norma NBR 12721:2006, uma vez que o referido programa calcula a área construída pela projeção, nas imagens de satélite, da área de coberta do telhado”, diz um parecer técnico elaborado por Rene Bayma.

Ele conclui que estão ocorrendo, assim, avaliações automatizadas e carecedoras da devida avaliação do imóvel nos conformes das normas constantes da ABNT (NBR), uma vez que além destas não serem realizadas pela análise da real área de construção do imóvel, não há qualquer visita in loco pelos membros da Comissão da Avaliação para aferir os critérios de depreciação do imóvel.

“Estas foram apenas uma prévia das irregularidades existentes na metodologia de avaliação de imóveis promovida pela Comissão de Avaliação da Secretaria Municipal da Fazenda de São Luís que precisam de pronto serem reformadas”, ressaltou o especialista, que está finalizando parecer técnico sobre o assunto.

Essas supostas irregularidades vêm gerando transtornos para grande maioria dos contribuintes, os quais estão sendo obrigados a realizar recolhimento do valor de ITBI segundo avaliação unilateral procedida pela prefeitura, “em total desconformidade com as normas de avaliação existentes. Além de os critérios de avaliação utilizados pelo sistema TECGEO estarem em desconformidade com as normas existentes, a própria Semfaz estar procedendo aos lançamentos em total arrepio aos procedimentos previstos na legislação tributária”, avalia Rene Bayma.

O advogado tributarista Guilherme Oliveira, diretor jurídico da Ademi-MA, afirma que “a Prefeitura está realizando, de maneira prévia e sem contraditório, avaliações unilaterais do valor da transação, em total descompasso com as escrituras públicas de compra e venda registradas”.

“O ITBI é imposto sujeito a lançamento por homologação, ficando, portanto, a cargo do contribuinte o cálculo do valor devido, além da declaração e recolhimento antecipado, de modo que o fisco jamais poderia, de maneira prévia, desconsiderar o valor declarado em escritura pública para exigir o pagamento segundo sua avaliação unilateral, impedindo, assim, a finalização do negócio imobiliário. É uma inversão total da lógica de lançamento! Inclusive, vale mencionar que o Município de São Paulo foi o precursor dessa metodologia de avaliação prévia, mas teve sua lei declarada inconstitucional pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo”, conclui o advogado.

Não só isso, segundo ele, mas a justificativa para a mudança unilateral da transação viria acontecendo com “graves violações aos direitos básicos dos contribuintes, uma vez que sequer são dadas previamente as justificativas para a desconsideração do valor constante da escritura pública, inexistindo Laudo de Avaliação detalhado, com a assinatura dos membros da Comissão, para que possa o contribuinte aferir os motivos da desconsideração do valor constante da escritura. Não é dado ao contribuinte qualquer detalhamento do porquê da desconsideração da escritura, que é documento com fé pública, ficando a seu cargo apresentar impugnação sem conhecer os elementos mínimos utilizados na cobrança”, afirma a advogada tributarista Mayara Colares.

A grita é geral, segundo informou o presidente da ACIDI-MA, Valter Cantanhêde. “Em reuniões públicas que participei como representante da ACIDI-MA, ficou claro que os

parâmetros utilizados para a avaliação são equivocados e já foram contestados através de ofício. “Não há transparência alguma dessa base de dados, pois não encontramos nos registros públicos o elevado custo dessas alegadas 120.000 avaliações supostamente realizadas pela Prefeitura, as quais, a irrisórios R$ 50,00 por unidade, custariam aos cofres públicos algo em torno de R$ 6.000.000,00”.

As associações acima solicitaram imediata suspensão do método, bem como a verificação de ressarcimento de todos os contribuintes que pagaram ITBI, desde maio de 2018 até fevereiro 2019, com valores majorados injustificadamente.

Fonte: Jornal Pequeno